UA-122228793-1
不動産の相続対策

不動産の相続対策

相続財産の中でも特に金額が大きいのが土地や建物などの不動産です。

さらに「争族」対策や、節税といった観点からも上手に分割するのが難しいのが実情です。

この不動産をどう活用するのか? 分割の仕方、誰がその資産を相続するか、などで評価が大きく変わり、税額が変わるのが不動産です。

どう活用していくことがベストなのか、見ていきましょう。


不動産の評価方法


相続財産のなかでも金額が大きく、

「争族」対策や節税といった観点から上手に分割するのが難しいのが、土地や建物などの不動産です。

その不動産をどう利用するのか、その分割の仕方や、誰がその資産を相続するのかで、評価が大きく変わったり、税額が変わるのも、不動産の大きな特徴です。

宅地の評価方法は、路線価方式と倍率方式の2つあります。

路線価方式

宅地が面している道路(路線)に付されている価格に基づき、その宅地の評価額を算定する方式。主として市街地で用いられ、道路には1平方メートルあたりの金額が付されていて、その金額に宅地の面積を乗じて算出します。

倍率方式

固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する方式。路線価の付されている地域以外で使われます。
その土地が路線価地域なのか倍率地域なのか、路線価がいくらなのか、などは国税庁のホームページで見ることができます。

宅地の評価額は、宅地が道路に対してどのように接しているのか、どのような形状をしているのかなどによって、路線価に調整を加えることで変わってきます。

宅地が1つの道路だけに接しているのか、2つの道路に接しているのか、2つの道路に接していても、角地なのか前後で接しているのか、間口が広いのか狭いのか、奥行きがあるのかないのか、宅地の形状はどうなのか、などによって定められた調整率を路線価に乗じて評価額を算出します。

一方、建物の評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて算定します。


評価を下げるには


不動産の評価を下げる方法の代表的なものとして、

土地に賃貸住宅を建てたり、土地を貸すことが挙げられます。

賃貸住宅が建っている土地を貸家建付地といいます。賃貸住宅には借家人がおり、土地や建物の自由な処分が制限されることから、建物と土地の評価額が減額されます。
土地を貸した場合も、貸した相手に借地権という権利が生じるため、本来の土地の評価額から借地権相当額が控除されます。
賃貸住宅も、そこに住む人に借家権が生じるため、本来の建物の評価額から借家権相当額が控除され、建物の評価額が下がります。

こうしたことから、賃貸住宅を建てて節税を図るという相続税対策が以前からよく行われてきました。
たとえば、現金1億円と評価額1億円の土地があったとすると、合計で2億円の評価額となります。この土地に1億円で賃貸住宅を建てた場合には、評価額の合計はどうなるでしょう?

仮に借家権割合を30%として、賃貸割合を100%(すべてが賃貸用で満室)だとすると、建物自体の固定資産税評価額は建築費の60%程度といわれます。

よって、賃貸住宅の評価額は以下になります。

1億円 × 固定資産税評価額・60% ×(1 – 借家権割合・30%)= 4200万円

土地の評価額は、借地権割合を50%とすると以下になります。

1億円 ×(1 – 借地権割合・50% × 借家権割合・30%)= 8500万円

評価額の合計は

4200万円 + 8500万円 = 1億2700万円

となり、2億円だった評価額から7300万円の減額となっています。

←「相続時精算課税制度」へ
→「境界問題」へ

記事元:相続・贈与相談センター福山支部

相続トラブルパターンBEST3

「相続」が「争族」になる原因は様々ですが、代表的なパターンが3つあります。
当てはまる方は事前対策を取ることで、相続トラブルを未然に防ぐことができます。
もしかすると、あなたも相続トラブル予備軍かもしれませよ?

事例①「子どものいない夫婦の落とし穴」を視聴する

コメントを残す

*